【鹤楼网】担心经济衰退该阻止您买房吗？

凯莉·安妮·史密斯

年初，一些经济学家预测到2021年可能会出现衰退。但是现在，由于冠状病毒正在削弱消费者的支出，关闭企业，暂停工资并派遣员工回家，一些经济学家说，经济现在已经陷入衰退。

经济衰退通常是通过查看不完整的数据来识别的，因此，根据定义，这是一种回顾。基于每天都在增加的covid-19病毒对经济的影响，许多经济学家认为，当我们进一步研究时，后视镜中的视野不会多明朗。

对于许多人来说，2007年至2009年大萧条的持久影响给人们留下了失去家园或看着邻居或父母失去亲人的回忆。这本身可能足以让您在不确定的经济时期对购房进行第二次猜测。现在，冠状病毒的影响每天都在困扰着经济，对于许多人来说，担忧无疑增加了更多。

这是上次经济衰退期间发生的事情

在大萧条之前的几年中，次级抵押贷款让几乎所有人（包括许多负担不起房贷的人）都可以得到房屋所有权。

结果，购房者的住房数量激增，他们放了很少或根本没有放钱进去。随着房地产价格的急剧下降，许多房主很快发现自己的抵押贷款“被淹”了：他们所欠的债务超过了房屋的价值。

很多人挣扎着，经不起大规模裁员和股市崩盘，数百万美国人拖欠了抵押贷款。最终大概有930万屋主失去了房屋，其中许多是通过止赎而失去的。

如果病毒使经济陷入停顿，这种情况还会再次发生吗？

自2009年以来，承保标准得到了加强，而管理贷方的法规也更加严格。现在，因为冠状病毒，利率下降了，这种趋势通常会增加需求。然而，业务中断和整个行业的关闭正降低了许多工人的收入，并解雇了其他的，从而降低了他们的购房能力。毫无疑问，为首付节省的钱将用于支付租金和购买杂货。

银行利率有限公司首席财务分析师Greg McBride表示，长远考虑很重要。 “尽管存在恐惧和不确定性，但投资者应考虑未来，经济停顿以及商业和生活恢复正常之后的情景。短期的破坏是史无前例的，但经济的长期生存能力却并非如此。”

房屋不仅是投资，而且是居住的地方。由于抵押贷款利率极低，并且可与卖方协商更好的交易，因此这可能是购买的好时机。

工作保障是失业者的最低要求，但事业族每天都在增长。失业不仅影响需求，还影响获得抵押贷款的能力。如此多的买家现在正在寻找房屋，可能正在等待，观察他们的收入如何变化。

现在说冠状病毒对住房和房地产有什么影响还为时过早。不过在中国，该病毒造成了严重影响，今年前两个月房屋销售和房屋建筑下降了30％至50％，三月开始看到抢购的现象。

在经济衰退期间买房的优点

对于那些仍对未来收入充满信心的人（例如，那些仍有消费者的企业的人）。这段历史上最低的利率可能是购买的绝佳时机。每天，它都越来越像买方市场，但是可能会随着感染率的上升而趋于平衡市场。这可能会在几个月后发生。然而，现在的经济影响可能会抑制需求，降低价格。

通常，对于现在有财务问题的人来说，出售房屋可能是面临止赎之前的最后选择。因此，购房的周转速度可能很快-并可能以低价出售给购房者。 一个亚特兰大的Breyer购房者，肖恩·布雷耶（Shawn Breyer）说，”大多数房主宁愿将自己的房屋资产进行交易以快速出售，而不是进行止赎，因为止赎会影响信用长达七年”。 考虑到这一点，您可以在经济衰退期间购买房屋省钱了，也解决了人们的问题。”

经济衰退期间买房的缺点

您可能需要等待很长时间才能等到衰退期间购买的房屋的升值。如果您购买short sale或止赎房屋，短期可能会赚到，但也会有其他缺点：

谈判空间较小

佛罗里达州那不勒斯的一位房地产经纪人，杰西卡·惠芬（Jessica Whiffen）表示，在经济衰退期间进行购买可以带来抢购便宜货的机会，但他警告说，这也带来了财务风险。一种是谈判余地不多。

惠芬说：“这不是传统的谈判环境，通常买方在桌子的一侧，卖方在另一侧。” “实际更像是一个三角形，卖家是中间人，没有太多发言权。您基本上只在与银行谈判。”

Whiffen建议您事先进行研究-将房屋价格与附近其他近期的销售进行比较可以很好地预估房地产价值。

惠芬说，在short sale或止赎的过程中，大多数银行都按“现状”出售房地产，这意味着它们不太可能提供额外的折扣或对检查过程中可能发现的问题进行维修。

惠芬说：“在涉及重大缺陷物品时，批准short sale或止赎的金融机构很少会给您任何帮助。” “买主总是大有所在，这样的房地产却不不一定。”

艰难的时间来确保融资

在经济困难时期，获得抵押可能会更加困难。贷款人可能对审批有更严格的要求，例如更高的信用评分要求或更大的首付。

与投资者竞争

在市场下滑的情况下，更多的投资者希望购买房屋并将其用作出租物业，希望在价格回升时出售房屋。布雷耶指出，与这些投资者竞争非常困难，因为他们通常以现金支付。

布雷耶说：“房主知道，卖给需要贷款批准的人可能要花费很多的时间，而卖给现金投资者可以使他们在数周之内退出房市。” “请注意，金钱并不总代表一切。与卖方代理商谈，看看您是否可以提供其他的条件，让卖方觉得您的条件比其他投资者好。”

您可能会想，现在可能是购买房屋并出租来获得被动收入的合适时机。 McBride警告说这并不容易。

出租屋可能需要“大资本”的，这意味着需要现金来支付交易成本，首付，税金，保险，升级，维护，维修以及偶尔的空缺。如果您手头没有这些资金，将很难维持您的投资。

在经济衰退期间，谁能最受益于购房？

McBride指出，在经济衰退期间购买房屋取决于您愿意承担多少风险。

麦克布莱德说：“在经济前景黯淡，失业率上升，恐惧和悲观情绪，签署一份有史以来最大的财务承诺需要钢铁般的勇气。”

当然，那些在那些最容易受到市区经济影响的行业中工作的人，在经济衰退期间买房之前应该三思。下岗并无法负担每月的抵押贷款会危及您的未来财富。

如果您有工作保障，耐心，储蓄和足够的财务管理，而且可以度过经济低谷时期，不要让经济衰退（或担心经济衰退会发生）而阻挡您的住房需求和判断。

R.H. Bierck额外报道。Kevinsha.com 中文编辑。